课前提问

由于高房价的压力，越来越多的人选择租房居住或者办公。在承租房屋期间，房屋内设施的维修成为了不可避免的问题。

出租房屋内设施损坏，维修的义务在哪一方？

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举个栗子

承租人李花和出租人宋亮签订《房屋租赁合同》，约定由李花承租宋亮名下的房屋，租期三年，月租金6000元，押一付三。合同签订后，李花依约支付了押金和三年的租金。三年合同到期后，双方在办理交接时发生分歧。李花主张其在居住涉案房屋期间，卫生间的水龙头、热水器、下水口存在损坏情形，客厅的地板、卫生间和厨房的墙面也存在磨损情况，其多次要求但宋亮并未进行维修，无奈之下，李花自行更换和维修共支出3980元，李花要求宋亮支付该费用，但宋亮对该维修费用不予认可，李花将宋亮诉至法院。法院经审理后判决宋亮向李花退还押金并支付维修费用3980元。

法条链接

根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

法官释法

本案中，宋亮作为涉案房屋的出租人负有保证房屋内设施正常使用的义务，但宋亮被告知应对房屋设施进行维修后未及时进行维修，违反了其应当履行的合同义务。李花为了继续使用房屋为目的，自行对房屋内的设施进行了更换、维修，并提交相应票据凭证予以佐证，故其向宋亮主张的维修费用，法院予以支持。

《中华人民共和国民法典》第七百一十三条是有关出租人履行维修义务的规定，对比《合同法》第二百二十一条，该条文中新增了第二款的规定，即明确了由于承租人过错导致租赁物需要维修的，出租人维修义务得以免除。

根据《民法典》第七百一十二条的规定，出租人负有维修义务，但是出租人并非任何情况下均需履行维修义务，出租人履行维修义务需要满足以下条件：

1、租赁物存在维修必要

出租人对租赁物进行维修应当是在租赁物具有维修的必要时才需进行维修。维修的“必要”，一方面可以通过双方当事人明确约定来确定，即在订立租赁合同时，对于租赁物需要维修的具体情况作出明确约定；另一方面若当事人并未对维修条款进行约定，则应根据标的物的性质、双方缔约目的以及交易观念等因素，来考察租赁物是否具有维修的必要。

2、租赁物存在维修可能

出租人履行租赁物维修义务，要求租赁物尚有维修的可能。若存在维修不能的情况，对出租人而言，皆不再发生租赁物的维修义务。维修不能，可以分为事实不能与经济不能。前者是指租赁物的损坏已经达到客观上不能修复的程度，在技术上或物理上已不可能实现修缮。后者是指维修租赁物在事实上虽然可能，但在经济和交易上耗费过巨，或者维修所获效果不足以弥补修缮费用。

3、承租人应履行必要的协助义务

出租人履行维修义务，需要承租人进行必要的协助，通常情况下，租赁期间租赁物往往由承租人实际占有使用，若租赁物出现需要维修的情况时，承租人应及时通知出租人，以便租赁物能够得到及时维修，并且当出租人提出对租赁物进行维修时，承租人应当予以配合提供必要的条件。

4、出租人应在合理期限内履行维修义务

出租人履行租赁物的维修义务需要在合理期限内进行，一方面出租人维修租赁物需要必要的时间，另一方面因为维修期限的长短直接影响承租人对租赁物的使用，由于维修时间导致承租人无法正常使用租赁物，则需要根据案件情况减少租金或者延长租期。

若满足上述条件，且承租人不存在过错的情况下，承租人向出租人提出维修请求后，出租人未在合理期限内履行维修义务的，则承租人可以自行维修，其自行维修的行为客观上是代替出租人履行义务，故维修费用应由出租人承担。租赁物损坏期间，不论是出租人进行维修，还是承租人自行维修，均会导致承租人使用租赁物将受到影响，此时承租人有权根据租赁物损坏情况对其使用的影响程度而向出租人主张减少相应的租金或者延长一定租期。

随堂笔记

租房期间，随着时间推移，房屋的损坏是不可避免的。租客在租房时应注意房屋维修条款的规定，除非房屋设施损坏是因为租客过错造成，一般情况下房东应当履行房屋设施的维修义务。在房屋租赁交易的过程中，租赁合同是重中之重，关乎租赁双方的权益和责任。小政提醒，房东在前期出租房屋的时候，租赁合同中可以详细约定房屋维修的内容，以免后期出现纠纷。租客租房时也要看清楚租赁合同，清点好承租房屋内的各种设施、物件，明确责任，避免一些不必要的麻烦！

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策划：李祺

编辑：臧凌

素材来源：朝阳法苑