课前提问

当今社会，消费者为专业的中介服务支付费用已经成为共识。然而也有一些人，接受了中介的服务，却又想绕开中介私下交易减少开支。近年来，房屋买卖租赁“跳单”问题屡见不鲜。

什么样的情况可以判定为“跳单”？“跳单”要承担什么样的后果？

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01举个“栗子”

01

甲公司欲承租办公场地，联系乙公司为其提供居间服务。乙公司根据自身房源进行筛选并派业务员寻找多套房屋供甲公司选择，甲公司考察完毕房屋后表示愿意承租其中一套房屋，并向乙公司出具《看房确认书》。一月后，甲公司却利用乙公司提供的房源信息及看房成果，跳过乙公司和出租方直接签订了《租赁合同》。乙公司认为甲公司的“跳单行为”已构成违约，并给其造成巨大损失，故诉至法院，要求甲公司支付违约金。法院经审理认为，甲公司与乙公司签订的《看房确认书》合法有效，判定甲公司的行为属于“跳单”，构成违约。

02

李强欲承租房屋，联系A房产经纪公司，该公司向李强推荐了一套房屋，实际看房后，双方签订《看房确认书》。后李强跳过A房产经纪公司，在B房产经纪公司与房屋所有权人签署《租赁合同书》。A房产经纪公司提起诉讼，认为李强利用其提供的看房成果及房源信息，跳过其签订租赁合同，构成“跳单”违约行为，请求法院判令李强支付违约金。而李强认为《看房确认书》不具有居间合同的效力，不认可承担违约责任。法院经审理认为，《看房确认书》合法有效，李强应依据合同约定，向A房产经纪公司支付违约金。

03

房屋出卖人董花与买受人张亮通过A房产经纪公司签订《居间服务合同》，合同规定居间服务费为6.6万元。当日，双方在A房产经纪公司签订《北京市存量房买卖合同》，合同价300万元。次日，董花与张亮通过B房产经纪公司再次签订《居间服务合同》，合同规定居间服务费为6万元，比A房产经纪公司少了6千元，在B房产经纪公司双方签订《北京市存量房买卖合同》，合同价300万元。董花与张亮通过两家房产经纪公司买卖房屋，后选择中介费低的B房产经纪公司，A房产经纪公司将张亮诉至法院。法院经审理后判定，张亮需要向A房产经纪公司支付6.6万元居间服务费。

02法律文献

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第三条规定：《民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而《民法典》有规定的，可以适用《民法典》的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。

03法官解析

“跳单”是委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的行为。在《中华人民共和国民法典》之前，对于“跳单”行为，法院主要根据《中华人民共和国合同法》 及双方合同约定并结合诚实信用原则对“跳单”行为进行认定，并判决违约方承担责任。

《民法典》颁布后，对于“跳单”行为有了明确的规定，首次将“跳单”行为上升到了法律层面，不仅保障了中介人权益，而且对于违背契约精神的行为进行了严格规制。

判断是否构成“跳单”，首先要看中介合同是否已生效，并且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务。实践中，委托人就同一委托事项，可能仅委托一个中介人，也可能同时委托多个中介人。在有多个中介人的情形下，我们尤其要准确判断委托人是否接受了中介人的服务，以及接受了哪个中介人的服务。

第二，按照中介合同约定，中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务而订立合同，则是判断是否构成“跳单”违约的关键。

“跳单”行为第三个构成要件是委托人绕开中介人直接订立合同。该行为有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同，比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成，委托人发现其他中介公司的报酬更低，继而通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。

此外，即便中介合同中没有关于“跳单”行为属于违约的内容，委托人利用中介人提供的独家资源或服务后绕过中介人达成交易的，中介人也可以依照上述规定向委托人主张权利。随着我国法律体系的进一步完善，对于社会经济中公平及诚实守信精神的倡导不仅仅体现在原则上，更体现在合同缔结与执行中。

04随堂笔记

“跳单”行为不仅会让中介的付出得不到回报，也会增加房产交易的风险，如房屋产权问题、资金安全、物业纠纷等风险隐患。一旦产生问题，对于购房者而言，轻则“花钱买教训”，重则 “钱房两空”。诚信是最基本的道德规范，也是基本的法律准则。大家要恪守诚实信用原则，通过正规中介购买、租赁房屋，保障自己的权益，切勿因为想省中介费而因小失大哦！

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策划：李祺

编辑：臧凌

素材来源：京法网事、北京法官、北京一中院、西城法院等