数年来，几乎在北京楼市消声匿迹的珠海国企华发股份，日前终于在北京市场取得进展。近日，华发股份发布公告称，公司取得了北京朝阳区将台乡一块一级开发项目地块。业内人士分析，离京多年的华发此番有借一级开发曲线返京的意图。但该地块面临的大面积拆迁工程，以及在当前调控最严的时机回归，大有“进京赶考”的意味。

　　借道回归

　　据北京市规划和国土资源管理委员会网站发布的公告，华发股份控股子公司北京星泰通府置业有限公司中标朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目，项目涉及地上物拆迁约17.47万平方米。根据开发周期不同，该项目利润率上限8%-15%。

　　相关资料显示，朝阳区将台乡铁路大环内土地一级开发项目待拆用地约27.4公顷，涉及地上物拆迁约17.47万平方米。项目主要工作包括前期手续的办理、征地、拆迁补偿的实施、市政基础设施建设、验收入市交易及相关后续事项。

　　项目地理范围为，东至将府庄园敬老院东边界，南至将府庄园敬老院南边界、铁路大环内绿化带，西至庄园西路，北至庄园北路。

　　业内人士表示，该地区位于酒仙桥板块，周边交通等大配套基础不错，未来颇具增长潜力。如果拿近期成交的地块进行对比，2016年初绿城九龙仓联合体曾以51.35亿元竞得朝阳区将台乡驼房营村一宗宅地，商品房部分楼面价高达5.5万元/平方米。

　　虽然本轮只是一级土地开发，而从事土地一级开发的企业同样需要在土地市场上采用招拍挂公开竞价的形式与其他开发商一块参拍，但这对阔别北京土地市场的华发而言仍是个进步。况且通过一级开发能够对地块的价值有着更充分的了解，对未来二级市场拿地有一定的优势。

　　拆迁风险

　　“某种程度上，以这种形式返京，对于企业而言也是形势所迫。”一位楼市观察人士分析，北京地价高企，近年来几乎形成了30家左右的“拿地俱乐部”，即使是龙头房企拿地也往往采取联合取地的形式。华发选择一级土地开发绕道进京不失为明智之举，但地块的开发恐怕有一定难度。

　　信息显示，该地块待拆用地约27.4公顷，涉及地上物拆迁约17.47万平方米。具体工作还包括前期手续的办理、征地、拆迁补偿的实施、市政基础设施建设等。尤其是拆迁面积不小，这对华发后续的推进而言可能面临不小难度。

　　该人士分析，通常情况，类似的开发北京地区首开、首创、城建、金隅等老牌北京国企开发商操作起来，无论是城市区域特点、政府工作流程和政策熟悉程度上等方面可能更为有利，而华发作为外地公司则没有太多优势。

　　对此，上述人士分析，该地块的投资金额不算大，对华发而言风险应该不大。尤其该项目有政府合作与支持，而且还有相关的“保底”条款，后续推进可能会比较乐观。在华发股份披露的公司中标公告上同时披露了一份土地一级开发项目利润率确定表。该表显示，公司在土地一级开发的周期为12个月，利润率上限将达15%；周期24个月，利润率为14%；周期36个月，利润率13%；周期48个月，利润率12%，60个月，利润率10%；72个月及以上，利润率8%。

　　另一位接近华发的人士分析，与二级开发相比，一级开发利润能够保证，也无需担心地价的涨跌，但某种程度上意味着华发将由此与时间赛跑。

　　进京野心

　　“取得优质土地开发对任何一家开发商而言都是正常的商业逻辑。”一位熟悉华发股份的业内人士告诉北京商报记者，尤其是对于“离京”多年的华发而言，再度登陆京城无疑是有诱惑力的。

　　而华发在回应相关媒体时也表示，北京土地价格较高，公司并不急着拿地，但中标朝阳区地块仍具有“桥头堡”意义，“先做一级开发，后续再寻求拿地机会”。

　　业内人士表示，从华发进京拿地的意图来看，鉴于目前仅取得了北京地区一块一级土地开发而言，保持低调更符合常理，现在公开披露其战略恐还为时尚早，但华发进军北京乃至京津冀的计划和战略意图已经有所显露。

　　截至上半年，华发股份土地储备即容积率建筑面积825.44万平方米，其中珠海大本营占比约30%，上海、广州占比约7%，其他核心二线城市武汉、大连、南宁、苏州累计占比约30%。

　　业内人士分析，一线城市是华发股份发展战略中的重要部分，但该公司在一线城市占比仍旧太低是华发当前亟须解决的问题。而且，基本完成了长三角、珠三角布局的华发要摆脱市场对公司“偏安一隅”的固有印象，重返北京乃至京津冀地区也势在必行。

　　北京商报记者 董家声